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投資建議報(bào)告：美國酒店業(yè)(2025) 日期：2025年8月

美國酒店行業(yè)在近幾年經(jīng)歷了一定的復(fù)蘇。但當(dāng)前的市場條件以及形勢表明，美國酒店業(yè)仍然面臨著諸多風(fēng)險(xiǎn)，目前并非進(jìn)行投資的理想時(shí)機(jī)。本報(bào)告基于兩份權(quán)威行業(yè)分析報(bào)告——Colliers 《2025 年酒店業(yè)展望》和 Cushman & Wakefield《2025 年第一季度全國酒店市場簡報(bào)》，從市場趨勢、運(yùn)營挑戰(zhàn)及宏觀經(jīng)濟(jì)因素等多個(gè)維度，對(duì)美國酒店業(yè)進(jìn)行了全面分析。

市場基本面與需求趨勢

截止2025年第一季度，美國全國酒店平均入住率為63.1%，同比僅增長0.6%。盡管平均每日房價(jià)（ADR）與每間可供出租客房收益（RevPAR）分別有著1.8%和2.4%的增長，但這些增幅幾乎與通脹持平，顯示出增長動(dòng)能正在趨于平緩。另外，酒店行業(yè)已經(jīng)進(jìn)入周期中后段，新增投資回報(bào)潛力有限。

尤其需要注意的是，在傳統(tǒng)強(qiáng)勢區(qū)域（例如美國西部和東北部），休閑旅游的需求出現(xiàn)停滯。Colliers 報(bào)告指出，盡管2024年夏季的ADR和RevPAR超過了2019年同期水平，但實(shí)際入住需求仍然低于疫情前。這表明，當(dāng)前的收入增長更多依賴于價(jià)格而非客流量的增加，存在可持續(xù)性隱患。

宏觀經(jīng)濟(jì)與政策風(fēng)險(xiǎn)

美國酒店行業(yè)面臨著較大的宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性。利率上升、消費(fèi)者支出趨于謹(jǐn)慎、以及國際局勢動(dòng)蕩等，共同營造出一個(gè)相對(duì)保守的旅行環(huán)境。美國銀行的交易數(shù)據(jù)顯示，2025年初，消費(fèi)者在酒店住宿方面的整體支出下降了月2.5%，航空支出則下降了超過6%。這些數(shù)據(jù)反映出旅游消費(fèi)者的價(jià)格敏感度正在上升，酒店業(yè)的提價(jià)空間或?qū)⑹艿较拗啤?/span>

此外，政策風(fēng)險(xiǎn)也不容忽視。美國簽證審查趨嚴(yán)、旅行禁提案以及與加拿大和歐洲等主要市場的緊張關(guān)系，都對(duì)赴美國際游客數(shù)量造成一定程度的抑制。數(shù)據(jù)顯示，國際游客在美國整體酒店需求中占比高達(dá)10%-15%，而紐約、舊金山等國際門戶城市受到的沖擊尤為明顯。

運(yùn)營挑戰(zhàn)與利潤率壓力

即便是已經(jīng)穩(wěn)定運(yùn)營的酒店，其當(dāng)前的運(yùn)營條件也越來越嚴(yán)峻。勞動(dòng)力成本、保險(xiǎn)、地產(chǎn)稅和公用事業(yè)支出等方面持續(xù)上漲，尤其是損益表中段的運(yùn)營開支，正嚴(yán)重侵蝕酒店的利潤空間。Colliers與Cushman & Wakefield 均指出，這些因素是當(dāng)前酒店投資收益承壓的主要原因。此外，由于酒店行業(yè)本身具有較高的運(yùn)營杠桿，固定成本占比較大，一旦營收出現(xiàn)波動(dòng)，凈利潤將遭受更大沖擊。因此，只有那些位置優(yōu)越且運(yùn)營效率極高的資產(chǎn)，才能維持健康的利潤水平。

供給風(fēng)險(xiǎn)與融資環(huán)境

趨緊的供需結(jié)構(gòu)也是投資需關(guān)注的重要方面。美國南部地區(qū)的酒店建設(shè)最為活躍，當(dāng)前在建項(xiàng)目數(shù)量占全國總量的50%以上。供給激增可能引發(fā)供過于求，尤其是在需求復(fù)蘇尚未全面完成的二線市場中，價(jià)格競爭或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。而與此同時(shí)，資本市場保持著謹(jǐn)慎態(tài)勢。

酒店交易活躍度也處于低位，市場偏好以收益為導(dǎo)向或針對(duì)困境資產(chǎn)的交易。雖然CMBS和私募債基金仍提供一定的融資渠道，但融資成本處于高位。傳統(tǒng)銀行和保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)僅愿意支持風(fēng)險(xiǎn)較低、已有穩(wěn)定現(xiàn)金流的項(xiàng)目，這導(dǎo)致新進(jìn)入者或價(jià)值提升型投資的融資難度加大。

細(xì)分市場的結(jié)構(gòu)性問題

美國酒店各細(xì)分市場的表現(xiàn)也出現(xiàn)顯著差異。經(jīng)濟(jì)型和中端酒店的入住率在多個(gè)趨于出現(xiàn)下滑，RevPAR正常微弱甚至為負(fù)；高端酒店雖有一定增長，但隨著消費(fèi)者支出減少及國際游客回流乏力，其未來表現(xiàn)仍存疑。此外，不同地區(qū)的市場表現(xiàn)差異明顯。例如，美國西部和南部部分市場即便入住需求回升，RevPAR卻反而下降，主要是由于新增供給過快超出了實(shí)際需求，造成價(jià)格壓力。這一現(xiàn)象進(jìn)一步凸顯了當(dāng)前入市的風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)論和建議

總體而言，2025年美國酒店業(yè)的整體環(huán)境對(duì)于新進(jìn)入者來說，并不具備良好的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)比。酒店行業(yè)需求復(fù)蘇尚未全面完成，經(jīng)濟(jì)環(huán)境動(dòng)蕩，運(yùn)營成本高企，資本趨于保守。綜合來看，該資產(chǎn)類別在當(dāng)前階段并不具備吸引力，建議在宏觀與行業(yè)指標(biāo)出現(xiàn)更明確的回穩(wěn)信號(hào)之前，暫緩對(duì)酒店業(yè)的投資計(jì)劃。建議EB5投資人優(yōu)先考慮更具穩(wěn)定現(xiàn)金流、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)更低的資產(chǎn)類別，例如工業(yè)地產(chǎn)、一線多戶住宅項(xiàng)目等。

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